АналитикаМатериалы & исследования

Обзор рынка земельных участков под ИЖС и ДНП в Ленинградской Области на июнь 2010г.

Рынок загородной недвижимости в последние полтора года переживал трудные времена, структура рынка была и остаётся неоднородной, а сам рынок может быть разделён на рынок земли (сельскохозяйственного назначения, промышленного назначения, индивидуальное жилищное строительство), и рынок домовладений (в цене которых земля составляет до 50%). С приходом кризиса 2008 – 2009 годов, все участники рынка загородной недвижимости оказались заложниками переоцененных активов.

Инвесторы шутят, что инвестиции - это неудавшаяся спекуляция. К моменту начала кризиса 2008 – 2009 годов, квартиры в Санкт-Петербурге подорожали в 11 – 12 раз (достигнув средней цены 100 – 110 тыс. руб./м2, а с/х земля в 40 – 42 раза и цены достигли в среднем 2000 тыс. дол. /сотка. Рынок земли считался очень высокодоходным и был спекулятивным.

Рынок земли в Ленинградской области специфичен тем, что ведение сельского хозяйства в большинстве случаев нерентабельно (за исключением разведения свиней и пушных зверьков). В результате на рынке сейчас находится большое количество земельных участков с низкой ликвидностью и завышенной ценой (в основном это с/х земля в отдалённых местах ЛО). Ограниченным спросом пользуются только земли, которые могут быть использованы под размещения жилья (дачное некоммерческое партнерство или индивидуальное жилищное строительство) или для промышленных нужд (складские терминалы, заводы и т.п.), но по состоянию на май 2010 года цена таких участков слишком высока для конечного покупателя (от 1500 дол/сотка), скидывать её не торопятся. Кроме того, проблема инженерного обеспечения в ЛО стоит очень остро.

Вторичный рынок загородной недвижимости Петербурга и Ленобласти, увеличивший предложение весной 2010 года более чем на 20%, вернулся в начале июня к своим предвесенним объемам.

Наряду с этим в предложении земли более чем на 5% выросла доля дешевых участков по цене 125 000–500 000 рублей, по которым в прошлом месяце разница долей по прошлому и текущему годам составляла 2%, а сегодня стала больше 5%.

В течение мая меньше всего изменилось предложение земельных участков (рассматриваются объекты до 40 соток) двух дорогих ценовых интервалов. Наделов дороже 1 250 000 рублей предлагается первого июня заметно меньше во Всеволожском и Выборгском районах Ленобласти. Наибольшие изменения произошли в сегменте 125 000–500 000 рублей (см. диаграмму ниже).

Объем предложения земельных участков в сегменте 125 000-500 000 рублей

 

diagramm_1

Каждый четвертый участок, продающийся за 500 000 – 1 250 000 рублей, располагается во Всеволожском районе, каждый пятый в Приозерском, 14% таких объектов находится в Ломоносовском, каждый десятый продается в Гатчинском или Выборгском районе области.

Цена за сотку земли на 01.06.2010 (руб.)

(Цены рассчитаны по участкам до 40 соток, предлагаемых на продажу)

Район

min

средняя

max

СПб, Выборгский

60 000

519 000

1 055 000

СПб, Красносельский

67 000

203 000

281 000

СПб, Курортный

70 000

479 000

933 000

СПб, Приморский

406 000

953 000

2 000 000

СПб, Пушкинский

75 000

105 000

500 000

Волосовский

13 000

24 000

75 000

Волховский

10 000

23 000

50 000

Всеволожский

18 000

146 000

600 000

Выборгский

8 000

110 000

667 000

Гатчинский

20 000

61 000

519 000

Кингисеппский

14 000

27 000

122 000

Кировский

31 000

48 000

433 000

Ломоносовский

26 000

100 000

335 000

Лужский

10 000

26 000

92 000

Приозерский

25 000

77 000

295 000

Тосненский

15 000

41 000

144 000

     

 Предложение участков ценового интервала 1 250 000–2 500 000 между районами см. диаграмму 2.

Предложение участков ценового интервала 1 250 000 – 2 500 000 рублей

diagramm_2

В самом дорогом земельном сегменте — дороже 2 500 000 рублей за надел— изменений почти нет. Только Всеволожский район уменьшил здесь свое присутствие до 36%, в два раза меньше таких участков расположены в Выборгском, чуть менее 10% объектов находятся в Ломоносовском районе области и Курортном районе города.

Продаваемые в Ленинградской области первого июня земельные участки сохраняют структуру распределения по ценам и районам прошлых месяцев.

Перспективы рынка на ближайшие 2 – 3 года достаточно ясны и теперь надо просто подождать, что случится раньше – продавцы начнут снижать цены (себе в убыток) для сохранения хоть части активов, и тогда с/х земля и участки в ДНП и садоводствах подешевеют существенно (но не равномерно), или волна «горячих» денег из Европы нас накроет раньше, и слабеющее евро приведёт к новому всплеску активности на земельном и дачном рынках.

Проблема в том, что в ЛО почти нет сдерживающих механизмов для предотвращения надувания «пузыря». Частично это можно было бы решить, если к 01 января 2010 года было выполнено зонирование ЛО и разработаны генпланы поселений, но выполнение этого решения отложено ещё на 2 года, в силу отсутствия финансирования, что потенциально даёт владельцам низко ликвидных активов шанс успеть избавиться от земли. В результате инвесторы, покупающие земельные активы в ЛО во много действуют на авось, и при приходе «горячих» денег из Европы начнётся скупка земли, в надежде потом перевести в другую категорию (или расширить вид разрешенного использования как для ДНП) и выгодно продать.

По мере развития дорожной и инженерной инфраструктуры ЛО, ликвидность некоторых недооценённых сейчас земельных участков будет повышаться, поэтому надо признать, что теоретически, пузырь на земельном рынке может надуваться ещё некоторое время, при наличии подпитки извне «горячими» деньгами, и именно этого момента и ждут владельцы активов на земельном рынке. В долгосрочной перспективе, только рост покупательной способности конечных потребителей может оправдать дальнейший рост цен на рынке земли и домовладений. Процесс этот не быстрый, а значит, инвестиции будут долгосрочными. Наиболее перспективным на сегодняшний день видится сегмент промышленных земель, но его сдерживает дефицит инженерных мощностей в ЛО.

 Обзор подготовлен по материалам Центра оценки и консалтинга Санкт-Петербурга и материалам  компании «Питер Девелопмент»  

Выше к разделу Аналитика

Наши клиенты

  • Наши клиенты
  • Наши клиенты
  • Наши клиенты
  • Наши клиенты
  • Наши клиенты
  • Наши клиенты
  • Наши клиенты
  • Наши клиенты
  • Наши клиенты
  • Наши клиенты
  • Наши клиенты