АналитикаМатериалы & исследования

Обзор рынка производственно-складской недвижимости (январь 2010г.).

Сегмент складских и производственных помещений в Санкт-Петербурге является наименее развитым на рынке коммерческой недвижимости в СПб. Складская и производственная недвижимость в Санкт-Петербурге представлена в основном помещениями и площадями, построенными в советское время. Их уровень и качество сейчас удовлетворяют далеко не всех клиентов, которым все чаще требуются современные склады и производственные помещения. Поэтому наблюдается значительный разрыв между спросом и предложением на складскую и производственную недвижимость в Петербурге, особенно на качественные помещения с комплексом услуг (погрузка-разгрузка, логистика, охрана и т.п.). Если еще недавно ситуация в секторе складских помещений казалась более благоприятной по сравнению с другими сегментами рынка коммерческой недвижимости, то сейчас можно с уверенностью говорить о том, что кризис не обошел стороной и его. Ситуацию усугубило перенасыщение высококачественными складами, введенными в эксплуатацию в конце 2008 года и в начале 2009 года. По оценкам специалистов в 2008 году было введено в строй не менее 450 тыс. кв. м складских помещений класса «А» и «В». В результате структура предложения производственно-складской недвижимости изменилась в сторону значительного увеличения складских помещений наивысшей категории. При этом спрос на такие помещения резко сократился, в том числе ввиду падения товарооборота.

Наибольшую долю во встроенных помещениях составляют производственные, учрежденческие, складские и прочие (не вошедшие в другие типы) площади, в строениях – прочие, торговые, учрежденческие и складские. Большая часть представленного на рынке аренды нежилого фонда в удовлетворительном (44%) или хорошем (42%) состоянии. Еще 13% от общего объема площадей относится к категории «неудовлетворительное состояние», а 1% нежилого фонда является ветхим.

Diagramm1

Диаграмма 1

Лидеры по предложению ветхой нежилой недвижимости - Кронштадтский (409,2 тыс. кв.м.) и Пушкинский (127,9 тыс. кв.м.) районы. Большая часть нежилого фонда, находящегося в неудовлетворительном состоянии, приходится на Василеостровский (2 041,5 тыс. кв.м.), Калининский (1 189,5 тыс. кв.м.) и Московский (1 159 тыс. кв.м.) районы.

Основная доля площадей нежилого фонда, находящихся в хорошем состоянии, расположена в Невском (4 123 тыс. кв. м), Приморском (3 418 тыс. кв.м.) и Выборгском 3 402,3 тыс. кв.м.) районах, в удовлетворительном – в Центральном (4 186,7 тыс. кв. м), Московском (3 518 тыс. кв.м.) и Кировском (2869 тыс. кв.м.) районах.

Спрос

Наибольшим спросом среди арендаторов и покупателей встроенной производственно-складской недвижимости пользуются помещения площадью до 350 кв.м., совокупная доля которых составляет 85,8% на рынке аренды и 94,1% на рынке купли-продажи. Спрос на встроенные помещения больших площадей (свыше 500 кв. м) по-прежнему невелик и остается на уровне 10%.

Предложение

Сдаваемые в аренду встроенные площади производственно-складского назначения преимущественно располагаются в Невском районе, доля которого составляет 21% от общего объема арендуемых площадей данного сегмента.

Доля предложения встроенных производственно-складских помещений Санкт -Петербурга, расположенных в его центральных районах (Адмиралтейском, Василеостровском, Петроградском, Центральном) составляет 31,8% для рынка аренды и 46, 8% - для рынка купли-продажи. В удаленных от центра города районах (Выборгском, Калининском, Кировском, Московском, Красногвардейском, Невском, Приморском, Фрунзенском) предлагается к аренде и продаже около 61,7% и 50% встроенных производственно-складских помещений соответственно. В остальных районах города объем предложения встроенных производственно-складских площадей составляет около 3,3-6,5%.

Территориальная структура нежилого фонда Санкт-Петербурга, тыс. кв.м. кв.м.

Диаграмма 2

Арендные ставки

Основными ценообразующими факторами для встроенных помещений производственно-складского назначения являются:

  • состояние помещения (внутренняя отделка и техническое состояние, требующие или не требующие дополнительных материальных и временных затрат на ремонт);
  • площадь объекта (небольшие по площади производственно-складские помещения более востребованы, срок их экспозиции меньше, а запрашиваемые арендные ставки и цены за них выше, чем за аналогичные, но более крупные объекты);
  • высота потолков (помещения с большей высотой потолка более востребованы в связи с их высокой функциональностью);
  • занимаемый этаж (более востребованы производственно-складские помещения,
  • расположенные на первом этаже, чем аналогичные помещения в подвале и на цокольном этаже, менее востребованы помещения, расположенные на этажах выше первого);
  • элементы благоустройства и коммуникации (электроснабжение, отопление,
  • водоснабжение, канализация);
  • тип входа (отдельный или общий, с улицы или со двора, через проходную);
  • обеспечение погрузо-разгрузочных работ (оснащенность грузовыми лифтами, кранами, тельферами, подъездными путями для различных видов транспорта, а также наличие погрузчиков).

В конце 2009 года уровень арендных ставок и цен за встроенные производственно-складские помещения продолжил снижение. Таким образом, за 2009 год падение уровня арендных ставок и цен на рынке встроенных производственно-складских помещений составило около 36 -37%.

Средние арендные ставки за производственно-складские помещения без учета стоимости коммунальных расходов и НДС находятся в диапазоне от 90 до 1516 руб. за 1 кв. м/мес. Диапазон цен составляет 8921-131 392 руб./кв.м.

Лидерами по наибольшим средним арендным ставкам (327 руб./кв. м в мес.) и ценам (33 799 руб./кв. м), как всегда, стали центральные районы города.

В районах, удаленных от центра города, средние арендные ставки и цены составляют 297руб./кв. м в мес. и 31 417 руб./кв.м.

В районах, находящихся на периферии, средняя арендная ставка составила 209 руб./кв. м в мес., а цена – 30 789 руб./кв. м (таблица 1)

Таблица 1

Средние арендные ставки и цены (диапазоны) за встроенные производственно - складские помещения Санкт-Петербурга*

Районы

Арендная ставка (диапазон ставок),

руб./кв. м в мес.

Цена (диапазон цен), руб./кв. м

средняя

диапазон

средняя

диапазон

Центральные районы

(Адмиралтейский, Василеостровский, Петроградский, Центральный)

327

90-1516

33 799

9 336-131 392

Районы, удаленные от центра

(Выборгский, Калининский, Кировский, Московский, Невский, Красногвардейский, Приморский, Фрунзенский)

297

88-900

31 417

9 503-74 576

Периферийные районы

(Красносельский, Колпинский, Кронштадтский, Курортный, Пушкинский, Петродворцовый)

209

49-399

30 789

8 921-56 169

 

*Данные ГУИОН

Дисконт при заключении договора с арендатором или покупателем встроенного производственно-складского помещения в среднем на конец 2009г. составлял 14% на рынке аренды и 20% на рынке купли-продажи.

Выше к разделу Аналитика

Наши клиенты

  • Наши клиенты
  • Наши клиенты
  • Наши клиенты
  • Наши клиенты
  • Наши клиенты
  • Наши клиенты
  • Наши клиенты
  • Наши клиенты
  • Наши клиенты
  • Наши клиенты
  • Наши клиенты