АналитикаМатериалы & исследования

Обзор складской недвижимости Санкт-Петербурга по состоянию на март 2010 года.

Наступивший 2010 год, как и предшествующий 2009-й, будет проходить на рынке складской недвижимости под влиянием двух факторов: последствий мирового финансового кризиса и переизбытка площадей, образовавшегося еще в 2008 году. Эти факторы заставляют девелоперов менять планы.

Корректировка девелоперских планов вылилась в перенос сроков строительства и заморозку проектов на неопределенный срок. По данным компании Maris Properties in association with CB Richard Ellis на стадии проектирования и строительства сейчас заморожено около 2 000 000 кв. м. складской недвижимости.

В прошлом году девелоперы заявляли о своих планах ввести в эксплуатацию более 1 000 000 кв.м. Но по итогам года предложение увеличилось лишь на 268 000 кв. м.

Таким образом, по данным компании, на этапе строительства на данный момент находится около 700 000 кв. м. качественных складских комплексов, ввод которых намечен на 2010-2011 гг. Стоит добавить, что все эти объекты начали строиться ещё до кризиса.

По оценкам экспертов компании Colliers Int., в последнем квартале 2009 года объем качественного складского предложения увеличился всего на 10 000 кв. м. и достиг почти 1 500 000 кв. м. площадей.

В 2009 году основными тенденциями стали замораживание проектов и отказ от строительства новых очередей уже действующих комплексов. В 2010 году было заявлено более десятка новых проектов складских комплексов. Однако в компании Jones Lang LaSalle прогнозируют ввод в 2010 году не более половины площадей от заявленного объема.

Спрос

По поводу ценового будущего складского сегмента у экспертов нет общей позиции. Очевидно только одно: активность спроса, снижающаяся на протяжении двух лет, с начала кризиса, достигла минимального уровня, что позволяет одной группе экспертов, в частности, Maris Properties, предрекать стабилизацию в течение текущего года - дальнейшего падения не прогнозируется.

Аналогичного мнения придерживаются эксперты департамента аренды и продаж холдинга VMB TRUST: по их мнению, ситуация в ближайшее время меняться не будет, такая ситуация сохранится до лета, так как в наличии большое количество вакантных площадей.

Арендные ставки

Со своей стороны эксперты филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге считают, что пик скорости снижения арендных ставок и роста доли свободных площадей был пройден в 2009 году, однако дальнейшая плавная коррекция будет происходить и в 2010-м. Падение средневзвешенной арендной ставки будет происходить в основном за счет проектов, наиболее инертно реагировавших на изменение рыночной ситуации в прошедшем году, и в настоящее время догоняющих рынок.

Однако с такой позицией не соглашается в другой консалтинговой компании. Knight Frank Research прогнозирует повышение ставок аренды, вероятнее всего, произойдет со второй половины 2010 года до уровня $110-115.

В Knight Frank Research ожидают оживление рынка аренды, особенно в сегменте класса «А», в связи с нынешними комфортными для арендаторов условиями найма. В другом классе – «B», - где наполняемость традиционно высока (составляет 90%), ставки вряд ли будут расти.

Впрочем, эксперты уверяют, что в любом случае произойдет изменение структуры спроса. Падение продаж у потенциальных арендаторов привело к снижению потребностей в складских площадях. Спросом будут пользоваться помещения площадью до 1 000 кв. м. В то же время, эксперты VMB TRUST говорят о спросе на площади не более 300 кв. м, причем расположенные в черте города.

Если до кризиса потенциальные арендаторы подбирали себе помещения площадью 2 500-3 500 кв. м, то уже с началом кризиса минимальная площадь запрашиваемых помещений резко снизилась, и арендаторов интересовали помещения площадью 500-1 500 кв. м.

В Петербурге сложился территориальный дисбаланс распределения складских комплексов, с дефицитом предложения на севере и насыщением на юге. Одна из причин - более высокая по сравнению с другими направлениями цена на земельные участки на севере города. Мало складских проектов заявлено на востоке и юго-западе. Восточное направление не имеет достаточного ускорения в развитии по причине неудовлетворительного состояния дорожной и инженерной инфраструктуры.

Наибольшее количество строящихся складских комплексов сосредоточено на юге Санкт-Петербурга в промзоне Шушары.

В  Praktis Consulting & Brokerage считают, что в 2010 году стоит ожидать возрождения спроса на складские площади класса «В» и «С» прежде всего со стороны производственных компаний. Для роста спроса со стороны ритейла, по их мнению, пока нет предпосылок.

 

1

Основыне показатели.

 

Показатель

Класс А

Класс В

Общий объем качественных площадей, тыс. м2

1647,4

 

в том числе, тыс. м2

945,5

701,9

Объем качественных площадей , сдаваемых в аренду, тыс. м2

909,6

 

в том числе, тыс. м2

666,8

242,8

Введено в эксплуатацию в 2009 году, тыс. м2

132,4

54,1

Доля свободных площадей, %

38,4

24,2

Арендные ставки, (triple net), $/м2/ год

90-110

80-105

Ставки операционных расходов, $/м2/ год

32-37

25-32

Источник: Knight Frank Research, 2010.

Обзор составлен по материалам «Центра оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» (www.estimation.ru) и  юридической компании «Экотон» (www.ecoton.spb.ru)

Выше к разделу Аналитика

Наши клиенты

  • Наши клиенты
  • Наши клиенты
  • Наши клиенты
  • Наши клиенты
  • Наши клиенты
  • Наши клиенты
  • Наши клиенты
  • Наши клиенты
  • Наши клиенты
  • Наши клиенты
  • Наши клиенты